Арка, открытая морю.

Да. С момента принятия знакового Закона о фрихолде (Закон № 7 от 2002 года) иностранные граждане любого гражданства могут покупать, владеть, продавать и передавать по наследству недвижимость в специально отведённых фрихолд-зонах Дубая. Вам не нужно быть резидентом ОАЭ, не нужен местный спонсор или партнёр, и нет требования проживать в стране, чтобы владеть недвижимостью. Право собственности регистрируется непосредственно на ваше имя в Земельном департаменте Дубая (DLD), и свидетельство о праве собственности выдаётся вам как единственному законному владельцу.

Иностранные покупатели пользуются той же схемой приобретения и несут те же основные расходы, что и граждане ОАЭ и стран Персидского залива (GCC) — не существует надбавки или дополнительного налога на передачу собственности только потому, что вы зарубежный инвестор. Также нет ограничения на количество объектов, которыми может владеть иностранец, и нет минимальной цены покупки, установленной государством (хотя у кредиторов и программы Golden Visa есть собственные пороговые значения, о которых мы расскажем отдельно).

Единственное существенное ограничение носит географический, а не личный характер: иностранное фрихолд-владение возможно только в специально отведённых фрихолд-зонах Дубая, число которых сегодня превышает шестьдесят районов и включает практически всё престижное побережье и инвестиционные кварталы. Более старые центральные районы, находящиеся за пределами этих зон, зарезервированы для граждан ОАЭ и стран GCC. На практике почти любой объект, который реально мог бы рассмотреть международный покупатель — от апартаментов в Марине до виллы на Palm Jumeirah — уверенно расположен на фрихолд-территории.

Крупнейшая статья расходов сверх цены покупки — сбор за передачу собственности в Земельном департаменте Дубая (DLD) в размере 4% от стоимости объекта. Хотя по закону этот сбор номинально делится на 2% для покупателя и 2% для продавца, на практике покупатель почти всегда оплачивает все 4%. Именно этот сбор обеспечивает регистрацию недвижимости на ваше имя и выдачу свидетельства о праве собственности.

Помимо сбора DLD, следует заложить в бюджет несколько операционных платежей: сбор за регистрацию и оформление свидетельства о праве собственности — примерно AED 2 000 для объектов стоимостью до AED 500 000 или AED 4 000 для более дорогих, плюс 5% НДС на этот сбор; плату офиса доверенного регистратора; а также небольшой административный и «информационный» сбор. Если вы пользуетесь услугами брокера, комиссия агентства обычно составляет 2% от цены покупки плюс НДС. При покупке в ипотеку добавляется сбор за регистрацию ипотеки в размере 0,25% от суммы кредита плюс банковские сборы за оформление и оценку.

В совокупности международному покупателю следует рассчитывать на общие расходы по сделке в диапазоне от 5% до 9% от цены покупки в зависимости от того, участвуют ли в сделке ипотека и брокер. Стоит отметить, что это преимущественно разовые операционные расходы. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала, поэтому после завершения сделки ваши текущие обязательства ограничиваются главным образом сервисными и общедомовыми платежами.

Да. Греция не устанавливает общих ограничений на иностранное владение недвижимостью, и покупатели из ЕС и из-за его пределов пользуются практически теми же правами покупки, что и граждане Греции. Независимо от того, американец вы, британец, житель Персидского залива или откуда-то ещё, вы можете приобрести полное фрихолд-право на апартаменты, дома, виллы и землю и владеть этим правом бессрочно. Эта открытость в сочетании с созревающей правовой системой — одна из причин, по которым Греция стала излюбленным направлением как для покупателей ради образа жизни, так и для инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост капитала.

Есть одно существенное исключение. В специально обозначенных приграничных регионах и на некоторых пограничных островах вблизи Турции и других соседей граждане стран, не входящих в ЕС, должны получить разрешение от децентрализованной административной комиссии перед завершением покупки. К таким зонам относятся части Додеканеса, острова Северных Эгейских островов, Крит и районы у северных сухопутных границ. Для покупателей жилья это разрешение носит в основном формальный характер, но добавляет этап и несколько недель к срокам, поэтому его нужно выявить заранее.

В Maris Estates мы проверяем каждое потенциальное приобретение на соответствие этим правилам до того, как вы возьмёте обязательства, чтобы у нотариуса не было сюрпризов. Для подавляющего большинства прибрежных и островных объектов, на которые нацелены наши клиенты, владение является простым, надёжным и полностью защищённым греческим и европейским правом.

Греческая Golden Visa — это программа получения резидентства через инвестиции, которая предоставляет пятилетний возобновляемый вид на жительство инвесторам из стран, не входящих в ЕС, и их семьям в обмен на квалифицирующую покупку недвижимости. Она остаётся одной из самых популярных подобных программ в Европе, ценимой за мобильность в пределах Шенгенской зоны и за то, что не требует проживания в Греции для сохранения вида на жительство.

В 2024 году Греция пересмотрела пороговые значения, перейдя от единого минимума в €250 000 к многоуровневой структуре, которая полностью вступила в силу 31 августа 2024 года. Сегодня минимальная инвестиция составляет €800 000 в зонах наибольшего спроса, к которым относятся Аттика (Большие Афины), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением примерно свыше 3 100 жителей. На остальной территории страны минимум составляет €400 000. Оба этих уровня требуют, чтобы инвестиция была сделана в единый объект площадью не менее 120 квадратных метров.

Маршрут на €250 000 всё ещё существует, но теперь зарезервирован для двух особых случаев: реставрации памятников архитектуры или охраняемых зданий и перевода коммерческих помещений в жилое использование. Эти проекты по восстановлению наследия и переводу назначения освобождены от правила 120 квадратных метров. Поскольку уровни зависят от точной географии, данных о населении и типа недвижимости, проверка того, какой порог применяется к конкретному объекту, крайне важна перед тем, как продолжать, и это область, в которой Maris Estates тщательно консультирует клиентов.

Да. Соединённые Штаты не предъявляют требований к гражданству или резидентству для владения недвижимостью. Иностранный гражданин, ни разу не ступавший на территорию страны, может владеть законным правом собственности на дом, кондоминиум или земельный участок точно так же, как гражданин США, и не существует федерального реестра, который ограничивал бы, облагал бы налогом или лимитировал бы владение по признаку национальности. Иностранные покупатели приобрели около 78 100 домов в США на сумму примерно 56 миллиардов долларов за двенадцать месяцев, завершившихся в марте 2025 года, что на 44 процента больше, чем годом ранее, — так что международное владение является одновременно распространённым и хорошо понятным каждому профессионалу в цепочке сделки.

Существует небольшое число узких исключений, о которых стоит знать. Ряд штатов недавно принял законы, ограничивающие покупки вблизи военных баз или сельскохозяйственных земель покупателями из конкретного списка стран, а определённые федеральные правила могут применяться к землям, прилегающим к чувствительным объектам. Эти меры затрагивают ничтожную долю сделок и почти никогда не касаются обычной жилой или инвестиционной недвижимости в тех агломерациях, которые предпочитают международные покупатели. Для подавляющего большинства покупок ваша национальность попросту не является фактором.

Чего покупка не даёт — так это какого-либо иммиграционного статуса. Владение домом в США само по себе не даёт вам визы, права проживать в стране или пути к грин-карте. Это исключительно решение о владении и инвестировании. В Maris Estates мы с самого начала следим за тем, чтобы клиенты понимали это различие, так чтобы стратегия по недвижимости и любая отдельная иммиграционная стратегия планировались независимо и правильно.

FIRPTA — Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (Foreign Investment in Real Property Tax Act) — это механизм, который США используют для того, чтобы иностранные продавцы уплачивали любой налог, причитающийся с прибыли от продажи недвижимости в США. Когда иностранное лицо продаёт, покупатель по закону обязан удержать процент от валовой цены продажи и перечислить его в IRS, как правило, в течение 20 дней после закрытия сделки. На практике титульная или эскроу-компания занимается этим при закрытии сделки, так что покупатель выполняет обязательство автоматически.

Стандартная ставка удержания составляет 15 процентов от общей реализованной суммы. Существуют два сниженных уровня, когда покупатель намерен использовать объект в качестве жилья: ставка снижается до 10 процентов, когда цена продажи находится в диапазоне от 300 001 до 1 000 000 долларов, и до нуля, когда цена составляет 300 000 долларов или меньше. С цен выше одного миллиона долларов удерживается полные 15 процентов. Важно понимать, что это удержание с цены продажи, а не окончательный налоговый счёт.

Поскольку удержание рассчитывается от валовой выручки, а не от фактической прибыли, оно очень часто превышает реально причитающийся налог. Иностранный продавец возвращает разницу, подавая налоговую декларацию в США, или может заранее подать заявление на сертификат об удержании по форме 8288-B, чтобы IRS утвердило сниженную сумму до закрытия сделки, — в этом случае излишек удерживается на эскроу-счёте до ответа IRS. Maris Estates планирует FIRPTA с того момента, как клиент задумывается о продаже, координируя подачу заявления на сертификат и оформление ITIN, чтобы как можно меньше капитала было без необходимости заморожено.